LA TRAMVIA ALZA IL VALORE DELLE CASE, MA IL CONTO LO PAGA QUALCUN ALTRO
Il tram porta valore a Firenze. Ma chi lo incassa, e chi lo paga?
C’è una frase che torna puntualmente ogni volta che si parla di tramvia: «Le case aumenteranno di valore».
È una frase che contiene una parte di verità, ma che rischia di diventare una scorciatoia propagandistica quando viene usata per liquidare tutte le obiezioni dei residenti.
L’articolo pubblicato da La Nazione, che racconta come la tramvia stia cambiando la geografia commerciale di Firenze, mette insieme due fenomeni che vanno invece analizzati separatamente: da una parte il possibile aumento del valore immobiliare, dall’altra la difficoltà crescente di alcune attività commerciali, soprattutto dove vengono meno parcheggi e possibilità di fermata
Su questo punto Francesca Marrazza pone una domanda semplice, ma tutt’altro che banale: se per raggiungere casa devo fare più fatica a parcheggiare, subisco il rumore dei tram e ho davanti all’abitazione un’infrastruttura che prima non c’era, perché dovrei considerare tutto questo un plusvalore?
CHI È FRANCESCA MARRAZZA
Francesca Marrazza è una delle voci che nel dibattito sulla tramvia della linea Libertà-Bagno a Ripoli ha sollevato il tema che le istituzioni preferiscono evitare: l’aumento di valore delle case lungo il tracciato non è un vantaggio uguale per tutti, e per chi vive sui binari può trasformarsi in un costo.
La risposta seria è: dipende.
IL TRAM PUÒ DAVVERO FAR SALIRE IL VALORE DELLE CASE
Non sarebbe corretto sostenere il contrario.
Banca d’Italia ha studiato proprio la tramvia fiorentina (Temi di discussione n. 1161, gennaio 2018, Budiakivska e Casolaro, titolo eloquente: «Please in my back yard», i benefici privati e pubblici di una nuova linea tranviaria a Firenze) e ha rilevato un aumento dei prezzi delle abitazioni nelle aree interessate.
Nelle zone periferiche l’effetto è stato particolarmente evidente: a Scandicci l’incremento stimato è stato di circa 200 euro al metro quadrato, pari a circa l’8% del valore medio degli immobili; negli altri quartieri interessati gli effetti sono stati più contenuti, intorno al 3%
Un’altra stima dello stesso studio indica complessivamente aumenti nell’ordine di 200-300 euro al metro quadrato, pari al 7-10%.
Lo stesso trend lo racconta il mercato. Secondo il Centro Studi Tecnocasa, in vent’anni i prezzi delle case a Firenze sono cresciuti del 77,7%, contro una media nazionale del 48%, e tra le zone che hanno registrato rialzi ci sono quelle potenziate con la tramvia
Dunque dire che la tramvia non produce alcun beneficio immobiliare sarebbe semplicemente falso.
Ma ci sono due dettagli fondamentali.
Il primo: quel valore non nasce dal tram in sé. Nasce soprattutto dalla maggiore accessibilità della zona. Se prima per arrivare in centro da una periferia serviva molto più tempo e dopo la tramvia ne serve molto meno, quella casa diventa più appetibile. Il mercato capitalizza questo vantaggio.
Il secondo: lo studio di Banca d’Italia riguarda la linea 1, quella per Scandicci, con un capolinea in un centro urbano che aveva tutto da guadagnare dal collegamento
Viale Europa e viale Giannotti sono un’altra storia: quartieri già serviti, già densi, già pieni di auto. Trasferire meccanicamente quei numeri su un tracciato diverso è una forzatura.
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