MONTEDOMINI: LA REGOLA CHE SI È MANGIATA LA CITTÀ

La vicenda Montedomini ha ormai superato da tempo il semplice caso degli undici immobili finiti nel circuito degli affitti brevi. È diventata la fotografia perfetta di una contraddizione politica tutta fiorentina.

Da una parte c’è una sinistra che oggi dice: «Noi gli affitti brevi non li avremmo fatti neppure quando le regole lo consentivano»

E proprio qui sta il problema.
Se il problema sono le regole, perché continuare a difenderle?
Il paradosso di Montedomini è esattamente questo: immobili pubblici, alcuni dei quali difficili e costosi da recuperare, sono stati messi a reddito quando era possibile farlo. Il presidente di Montedomini ha spiegato che gli immobili sono 232, che 78 sono destinati a finalità sociali e che 30 sono utilizzati per finalità abitative non residenziali; degli 11 destinati agli affitti brevi, molti furono richiesti quando questa possibilità era ancora consentita. Ha ricordato anche un elemento tutt’altro che secondario: molti immobili sono da ristrutturare e ai bandi spesso si presenta un solo concorrente.

La domanda liberale dovrebbe essere semplice: perché un patrimonio pubblico improduttivo dovrebbe essere necessariamente migliore di un patrimonio pubblico capace di generare risorse da reinvestire nel sociale?

Un appartamento vecchio, magari senza ascensore, in un edificio difficile da manutenere e in una zona dove non esistono più le condizioni per una moderna edilizia sociale, non diventa automaticamente una buona casa popolare solo perché appartiene a un ente pubblico. Può essere molto più razionale metterlo a reddito e usare quei proventi per recuperare o costruire abitazioni sociali moderne, accessibili, efficienti e collocate in quartieri dove esistano scuole, servizi, negozi, trasporti e una vera comunità urbana.
È questa la differenza tra gestire un patrimonio e ideologizzarlo.

IL VERO PROBLEMA DI FIRENZE

Per decenni una certa politica ha trasformato progressivamente il centro storico in qualcosa che assomiglia sempre meno a un quartiere residenziale e sempre più a un enorme villaggio turistico.

Poi, quando il fenomeno è diventato strutturale, la risposta è stata quella che conosciamo bene: regolare, limitare, autorizzare, vietare, contingentare.

Firenze è stata addirittura la prima città italiana a introdurre un regolamento organico sulle locazioni turistiche brevi.

Nel 2025 sono arrivati autorizzazione quinquennale, registro comunale, requisiti dimensionali e sanzioni fino a 10.000 euro; il blocco era già previsto nell’area UNESCO

Poi è uscito dal centro storico: dal giugno 2026 è stato esteso alle sottozone A3 e A4, comprendendo anche San Jacopino, Campo di Marte, Gavinana, Statuto, Rifredi, Oberdan, Savonarola, Bronzino, Pier Vettori e altre zone della città.

Ed ecco il capolavoro: si chiude la porta nel centro e si impedisce che il fenomeno si sviluppi altrove

Ma il mercato non scompare perché lo ordina un regolamento comunale. Si sposta.

E quando si impedisce artificialmente a un proprietario di scegliere tra affitto tradizionale, affitto breve o altra forma lecita di valorizzazione del proprio immobile, si riduce l’offerta disponibile e si altera il mercato. Non è un’opinione ideologica: è la conseguenza elementare della compressione dell’offerta.

Guardiamo proprio San Jacopino, dove il Comune ha scelto di estendere il blocco

Eppure il mercato immobiliare della zona è tutt’altro che irrilevante: a luglio 2026, secondo le quotazioni riportate da Immobiliare.it, Porta al Prato-San Jacopino raggiungeva circa 4.249 euro al metro quadrato per la vendita e 20,67 euro al metro quadrato per gli affitti, in crescita annua dell’1%.

Non basta questo dato, da solo, a dimostrare una “bolla” causata dagli affitti brevi: sarebbe scorretto sostenerlo

Ma dimostra una cosa: le pressioni sul mercato immobiliare stanno già investendo anche quartieri esterni al centro. E proprio per questo la risposta dovrebbe essere opposta a quella scelta finora.

Non esportare il divieto. Esportare la residenza.

Firenze dovrebbe impedire che il fenomeno degli affitti brevi diventi dominante nei quartieri residenziali, non impedire a priori la libertà di valorizzare ogni singolo immobile

La soluzione di buon senso sarebbe più semplice: nessuna ulteriore espansione indiscriminata dei B&B e delle locazioni turistiche nei quartieri residenziali, ma regole differenziate per territorio, proteggendo i quartieri ancora realmente abitati e lasciando maggiore libertà nelle aree storicamente e strutturalmente trasformate in zone turistiche.

Perché il centro storico fiorentino, diciamolo senza ipocrisie, non è più da decenni un quartiere popolare

E non può essere restituito alla residenzialità semplicemente vietando gli affitti brevi. Servono servizi, sicurezza, parcheggi, trasporti, scuole, commercio di vicinato e soprattutto una politica urbana capace di riportare persone a vivere in città. Non una guerra permanente contro i proprietari.

LA PROPRIETÀ PRIVATA NON È UNA CONCESSIONE DEL COMUNE

C’è poi un punto ancora più importante.
L’articolo 42 della Costituzione dice che «la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge», aggiungendo che la legge ne determina modalità di acquisto, godimento e limiti per assicurarne la funzione sociale e renderla accessibile a tutti.

La stessa norma prevede l’espropriazione per motivi di interesse generale, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo

Quella seconda parte viene spesso usata come una sorta di lasciapassare per qualsiasi limitazione. Non lo è. La Costituzione riconosce contemporaneamente la garanzia della proprietà e la possibilità di disciplinarne l’esercizio. Il punto giuridico e politico è trovare un limite ragionevole, proporzionato e giustificato dall’interesse generale.

Ed è proprio per questo che è pericoloso trasformare la regolazione in una filosofia politica secondo cui l’amministrazione può progressivamente decidere come il proprietario debba utilizzare il proprio bene

Perché il passo successivo diventa inevitabilmente più facile.
Prima si stabilisce che non puoi fare una cosa. Poi che puoi farla soltanto previa autorizzazione. Poi che l’autorizzazione dura cinque anni. Poi che non puoi più farla in quella strada. Poi che devi rispettare determinate condizioni. E alla fine qualcuno arriva persino a dire che, se una casa rimane vuota, potrebbe essere requisita.

Non è fantapolitica

A Firenze Vincenzo Pizzolo, vicepresidente del Consiglio comunale in quota AVS, ha dichiarato la disponibilità del suo gruppo a valutare la requisizione temporanea delle case sfitte; successivamente AVS-Ecolò ha messo nero su bianco l’ipotesi di censimento degli immobili vuoti, sanzioni e, in caso di persistente inerzia, requisizioni temporanee. E il PD non ha inizialmente chiuso completamente la porta, parlando della necessità di discutere la proposta.

È questo il punto politico che non può essere ignorato: la proprietà privata non può diventare libera soltanto quando fa comodo alla politica.

DALLE ZTL DELLE CASE ALLE ZTL DELLE PERSONE

La stessa logica la ritroviamo in molti altri settori della politica fiorentina: le aree verdi, la mobilità, i parcheggi, le limitazioni alla circolazione, lo Scudo Verde, la progressiva riduzione degli spazi destinati alle automobili e alle moto.

Una parte della sinistra fiorentina ha una concezione della città nella quale l’amministrazione non si limita a garantire servizi e sicurezza, ma tende sempre più a stabilire come il cittadino debba vivere, muoversi, abitare e utilizzare ciò che possiede.

Il problema della sicurezza, per anni, è stato minimizzato come semplice “percezione”. Quando quella percezione è diventata impossibile da ignorare, si è cominciato a discutere delle cause. E quando ancora non è bastato, si è arrivati a discutere persino di come i cittadini dovrebbero muoversi.

È la stessa cultura amministrativa che pretende di orientare il cittadino verso un determinato modello di mobilità mentre, allo stesso tempo, continua a incassare risorse dalle sanzioni sul traffico. Una contraddizione evidente: il cittadino deve essere disincentivato dall’utilizzare la propria automobile, ma il sistema delle multe continua a rappresentare una voce importante per il bilancio pubblico

E mentre si restringono gli spazi per auto e moto, la città dovrebbe spiegare se il diritto alla mobilità viene considerato un servizio da garantire o un comportamento da correggere. Non è un dettaglio. È una concezione dello Stato e dell’amministrazione.

MONTEDOMINI È L’OCCASIONE PER CAMBIARE STRADA

Per questo Sara Funaro non dovrebbe difendersi sul caso Montedomini semplicemente dicendo che “le regole esistono”. È proprio questo il problema: le regole possono essere sbagliate. E quando una regola produce contraddizioni, non è obbligatorio difenderla: è possibile cambiarla.
Montedomini dovrebbe essere l’occasione per aprire una riflessione seria sul patrimonio pubblico. Gli immobili realmente adatti all’edilizia sociale devono essere recuperati e destinati ai cittadini.

Quelli che non lo sono, soprattutto se richiedono investimenti enormi e si trovano in edifici privi delle caratteristiche necessarie, devono poter essere valorizzati economicamente

I ricavi possono finanziare nuovo social housing.

Questa sarebbe una politica sociale moderna. Non trasformare ogni immobile in una casa popolare per decreto. E soprattutto non demonizzare il privato che vuole mettere a reddito una proprietà legalmente acquistata.

Perché la contraddizione è ormai evidente: la stessa maggioranza che ha contribuito a costruire un sistema di regole sempre più restrittivo sugli affitti brevi oggi si trova a gestire le conseguenze di quelle regole

E nel frattempo gli alberghi ringraziano, perché quando si restringe artificialmente l’offerta alternativa, una parte della domanda non scompare: cambia semplicemente destinazione.
Il mercato immobiliare intanto continua a confrontarsi con prezzi elevati e disponibilità limitata. A Firenze, nel luglio 2026, il prezzo medio richiesto per una casa era di circa 4.751 euro al metro quadrato, con una crescita del 3,06% rispetto all’anno precedente, secondo Immobiliare.it. Non si può attribuire automaticamente questa crescita agli affitti brevi: sarebbe una semplificazione. Ma non si può nemmeno pretendere di governare un mercato complesso con una sola leva: vietare.

Il vero errore di Firenze è stato pensare di poter correggere decenni di trasformazione urbana con un semplice regolamento, quando sarebbe servita una politica urbanistica

Una politica della casa. Una politica della sicurezza. Una politica dei servizi. E una politica liberale della proprietà.
Perché una città non torna abitata vietando ai proprietari di utilizzare le proprie case. Torna abitata quando vivere in quella città torna conveniente, sicuro e possibile.
E allora, sulla vicenda Montedomini, la risposta più seria che la sindaca potrebbe dare non è difendere le regole.

È avere il coraggio di dire che alcune regole sono state sbagliate. Perché quando una norma finisce per comprimere eccessivamente la libera disponibilità di una proprietà, creando distorsioni, spostando il problema da un quartiere all’altro e favorendo chi dispone di strutture ricettive professionali a scapito del piccolo proprietario, il problema non è chi cerca di aggirare la norma

Il problema è la norma.
E continuare ad aggiungere regole alle regole non significa governare una città. A volte significa semplicemente ammettere di non sapere più come governarla.