Funaro allarga il blocco: Firenze laboratorio nazionale delle restrizioni immobiliari
Firenze, il blocco si allarga. E i diritti si restringono.
La giunta guidata dalla sindaca Sara Funaro ha approvato la delibera che estende il blocco delle nuove locazioni turistiche anche ai quartieri limitrofi all’area Unesco. Nove nuove zone: Campo di Marte, Gavinana, San Jacopino, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca, Pignoncino e Paolo Uccello
È la prima volta in Italia che un blocco del genere viene esteso fuori dall’area Unesco. La sindaca l’ha già rivendicato come un primato. Il problema è che i primati, in materia di compressione dei diritti, non sono necessariamente una medaglia.
La sentenza del TAR come trampolino
La delibera arriva in scia diretta a una pronuncia giudiziaria che Palazzo Vecchio ha trasformato in patente d’impunità regolatoria. Il 14 maggio 2026 il TAR della Toscana ha respinto 19 ricorsi presentati contro il regolamento comunale sugli affitti brevi, provvedimento introdotto con l’obiettivo dichiarato di limitare l’overtourism nel centro storico.
I ricorsi erano stati presentati da operatori del settore, associazioni di categoria e privati cittadini, che lamentavano violazione dei principi costituzionali sulla proprietà e sulla libertà d’impresa, contrasto con la Direttiva europea Servizi e con le competenze legislative statali.
La prima sezione del TAR ha scritto che la tutela dell’ambiente urbano, gli obiettivi di politica sociale e culturale e la conservazione del patrimonio storico sono “motivi imperativi di interesse generale che giustificano restrizioni della libertà di iniziativa economica”
Il ragionamento è giuridicamente fondato, ma apre una porta che rischia di non richiudersi più: ogni limitazione futura potrà invocare la stessa formula, estenderla geograficamente, moltiplicarla per categoria di uso.
Il TAR ha richiamato la sentenza della Corte Costituzionale 186/2025, la quale ha chiarito che la destinazione di un immobile alla locazione turistica non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà. Su questo punto la Consulta ha forse detto meno di quanto sembri: stabilire che la locazione turistica non è un diritto “essenziale” non equivale ad autorizzare qualsiasi restrizione senza indennizzo
Il confine tra conformazione lecita della proprietà ed espropriazione di fatto rimane — e resta aperto.
Il nodo costituzionale irrisolto
L’articolo 42 della Costituzione stabilisce che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina modi di acquisto, godimento e limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale. E che la proprietà privata può essere espropriata, nei casi previsti dalla legge, solo salvo indennizzo.
Dalla garanzia costituzionale discende che la proprietà privata non può essere svuotata del suo contenuto essenziale, potendo essere solo sottoposta a programmazione, limiti e controlli
Qui sta il punto che il TAR ha eluso più che risolto. Un divieto permanente di destinare un immobile a locazione turistica — senza indennizzo, senza termine, trasferibile come limite reale sull’immobile stesso — è conformazione o espropriazione sostanziale?
Secondo i ricorrenti, il divieto avrebbe prodotto una sorta di “espropriazione senza indennizzo”, impedendo ai proprietari di utilizzare liberamente i propri immobili. Il TAR ha respinto la tesi, ma non l’ha smontata con argomenti che reggano a un sindacato più penetrante. Property Managers Italia ha già annunciato il probabile ricorso al Consiglio di Stato. La partita costituzionale, dunque, è aperta.
L’effetto balloon che Palazzo Vecchio si rifiuta di vedere
L’efficacia pratica del provvedimento è già smentita dai dati che lo stesso Comune produce. Nelle zone di espansione appena fuori dal centro storico, nei primi cinque mesi del 2026 sono state rilasciate 270 autorizzazioni, a fronte delle 132 registrate in sette mesi del 2025. Il ritmo è raddoppiato.
Il blocco in centro non ha ridotto il fenomeno: lo ha accelerato altrove. Questa dinamica suggerisce che l’annuncio di un blocco produca una “cristallizzazione della rendita”: chi riesce a posizionarsi prima della chiusura dei termini ottiene un vantaggio competitivo permanente, mentre il mercato degli affitti tradizionali resta paralizzato.
Lo stesso Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia, ha sottolineato che la stretta nel centro storico non ha riportato residenti nell’area Unesco né ridotto i canoni delle locazioni tradizionali. Nonostante questo, Palazzo Vecchio decide ora di estendere i divieti anche ai quartieri fuori dal centro, continuando a colpire cittadini, piccoli proprietari e attività legate all’ospitalità.
Il mercato immobiliare sotto pressione
C’è poi un segnale che l’amministrazione farebbe bene a non trascurare. Nel 2025 le transazioni a Firenze sono state 4.644, con una flessione del 14% rispetto al 2024. Firenze è risultata l’unica tra le principali città metropolitane italiane a registrare un calo, mentre a livello nazionale le compravendite sono cresciute del 6,4%.
Le cause sono composite, ma una correlazione emerge chiaramente: tra i fattori che incidono sulle scelte degli investitori c’è la nuova normativa sugli affitti brevi introdotta dal Comune, che ha generato molta incertezza tra chi si era orientato verso il centro storico, spingendo alcuni verso la periferia
Si registra un rallentamento delle compravendite a fronte di prezzi ancora in ascesa — la combinazione classica che precede una correzione non ordinata dei valori. Non è ancora una bolla, ma l’incertezza normativa persistente è esattamente il tipo di frizione che può innescarla.
Chi paga davvero il conto
Il frame ideologico dell’amministrazione dipinge il problema come uno scontro tra grandi piattaforme globali e cittadini in cerca di casa. La realtà è più banale e più ingiusta.
Il piccolo proprietario fiorentino — quello che ha ereditato l’appartamento dei genitori o ha investito i risparmi di una vita in un secondo immobile — non è un operatore di Airbnb
È una persona che ha fatto una scelta legittima di tutela patrimoniale, in un paese dove i mercati finanziari spaventano, i rendimenti obbligazionari sono stati a lungo risibili e l’immobiliare ha storicamente garantito una rendita modesta ma certa.
A questo stesso proprietario lo Stato chiede IMU, TARI e spese condominiali. Se affitta a lungo termine rischia — per l’inefficienza strutturale del sistema di esecuzione degli sfratti — di trovarsi l’appartamento occupato per mesi da un inquilino moroso, con iter burocratici lenti, costosi e privi di qualsiasi tutela reale.
Se affitta brevemente, ora, vede comprimersi per legge quella che la Costituzione chiama “piena disponibilità” del bene. In entrambi i casi, il piccolo proprietario è il soggetto più debole del sistema — non il più forte
Dipingerlo come speculatore è una comodità narrativa. Trattarlo come tale è un’ingiustizia.
La retorica del primato
La sindaca Sara Funaro ha dichiarato: “Siamo i primi a livello italiano ad aver messo tale blocco nell’area Unesco. Siamo a maggior ragione i primi ad aver inserito la limitazione anche fuori dall’area Unesco. Sono convinta che questo possa fare da apripista.”
Un apripista verso dove, però, non è stato specificato. Verso una città più vivibile per i residenti? I dati non lo confermano. Verso affitti più bassi? Non c’è evidenza. Verso un modello replicabile altrove in Italia? Forse — ma questo rende il problema ancora più serio, non meno
Regolamentare è necessario. Ma regolamentare senza valutare gli effetti, senza tutelare chi subisce i costi, senza riconoscere che il diritto di godere dei propri beni è un diritto costituzionalmente garantito — non è governare. È amministrare per annunci.
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